Стройка в новых законодательных реалиях. Что ждет застройщиков?

Дольщики ждут уточнений.
С 1 июля 2018 года вступил в силу очередной пакет изменений в Федеральный закон  214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон, появился в конце 2004 года, и с тех пор он постоянно модернизируется.
Последняя правка, хоть и готовилась год, однако, стала едва ли не самой радикальной. Во-первых, она очень существенна, во-вторых, целый ряд положений появился в итоговом тексте законопроекта буквально в последний момент, без обсуждения с профессиональным сообществом. В-третьих, в итоговом тексте очевидны недостатки и нестыковки, так что девелоперы и банкиры разом и учатся приспосабливаться к предлагаемым обстоятельствам, и … готовятся к новым поправкам к закону.
Портал TT Finance совместно с изданием «МК в Питере» провел круглый стол «Стройка в новых законодательных реалиях. Что ждет застройщиков: рост или стагнация?». Участники дискуссии постарались разобраться в том, как действовать в непростой период. 
Счета на счету.
Дискуссии о пакете поправок шли с 2017 года. Лоббисты старались соблюсти баланс — чтобы и дольщиков защитить, и нагрузку на бизнес уменьшить. Редко когда люди, работающие в этой сфере признаются в нормативных трудностях. Это, видимо, такой случай. 
Генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов, рассказал, как появился текст поправок за которые проголосовал парламент.
«Мы подготовили проект, но наши идеи проигнорировали. Лишь самая очевидная наша идея была принята - это отказ от принципа «один застройщик  - одно разрешение»», — напомнил он.
Алексей Белоусов обратил внимание, что в его СРО входят строители, которые вводят 80% объема региона. Поддержали петербургский взгляд и в других субъектах федерации.
Ну не прислушались власти, ладно, что же получилось. Вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны иметь отдельные  банковские счета на каждое разрешение на строительство. Счета должны быть в уполномоченных банках. Эти банки будут контролировать проведение операций связанных со строительством.
Норма вступает в силу с  1 сентября. 
«Возможны конфликты, ведь критично — сколько времени нужно будет банку, чтоб проверить назначение платежа. Должна быть инструкция Банка России по тому, какие есть параметры, на каком основании возможен отказ в операции. Не будет четкой инструкции - начнут возникать кассовые разрывы», — предупредил Алексей Белоусов.
Ну а дальше пойдет по цепочке. Срыв сроков — набег нервных дольщиков, требующих вернуть деньги за квартиры с положенными процентами. А там и до банкротства недалеко. И новые волны обманутых людей, не получивших жилья.
Задел по разрешениям на строительство, который стали создавать девелоперы впрок с 2017 года,  чтобы организовать персональный переходный период и работать по старым правилам, историю со спецсчетами не затронет и от требования вести их не спасет.
Какие же меры нужно принять, чтоб поддержать застройщиков,  а вместе с ними и их клиентов? Алексей Белоусов заявил, что в первую очередь необходимо отказаться от легальных поборов. Например, отчислений в «Фонд социальных обязательств». Во-вторых, оградить застройщиков от муниципальных «предложений», типа построить спортплощадку. «Строители Петербурга платят налоги 40 млрд рублей в год. А на создание социальной инфраструктуры город тратит 1% дохода — 4-5 млрд рублей. При этом создание социальной инфраструктуры, по закону,  — обязательство города», — считает Алексей Белоусов.
Все эти фонды и местная благотворительность — ложатся на плечи покупателей квартир. Так же нет ясности — не увеличат ли размер отчислений в страховой  фонд застройщиков на завершение проблемных объектов более чем в 5 раз: с 1,2 до 6,75%. Такую идею высказал Михаил Мень перед уходом с поста главы строительного министерства.
Председатель Санкт-Петербургского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», генеральный директор ГК «Доверие», Председатель комитета по жилой недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Дмитрий Панов отметил, что новая редакция 214-ФЗ требует детального разъяснения всем участникам процесса: и банкам, и девелоперам, и покупателям.
«Периодически проводятся конференции по видеосвязи с министерством строительства. Разъясняются новые поправки. Обсуждаются предложения от строителей и девелоперов по усовершенствованию нововведений» — сказал он.
«В целом, закон должен работать на реализацию пункта послания Федеральному Собранию Президента России Владимира Владимировича Путина о жилищном строительстве на ближайшие годы: ежегодно с 2024 г. вводить в эксплуатацию 120 миллионов квадратных метров, — отметил Дмитрий Панов. — Технологически это возможно, но требует процедурных согласований с профильными ведомствами федеральных органов власти», — пояснил Дмитрий Панов.
Проходит обсуждение возможности выделения федеральной субсидии на создание социальной инфраструктуры, но для этого надо еще выдержать конкуренцию с другими субъектами. Есть соответствующая рабочая группа и в Петербурге. 
Ставки по проектному финансированию должны быть в районе 5%. Так же важно, чтобы покупательная способность населения не снижалась, а росла. «Я не только общественный деятель, но еще и девелопер. У нас в проекте на Львовской потенциальные покупатели последние месяцы выражали озабоченность, не понимая, какие последствия могут возникнуть в связи с новой редакцией закона. Наши граждане не знают деталей, но предполагают, новации могут поднять себестоимость жилищного строительства», — поделился Дмитрий Панов.  
Банкиры в замешательстве.
Руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова в выступлении на круглом столе заметила, что к 1 сентября должны быть готовы и банкиры, и их клиенты-застройщики.
«Мы ждем осенней сессии Госдумы. «Ряд вопросов в рамках существующего законодательства требует уточнений и дополнений» — заявила эксперт.
Эскроу-счет в том числе мог бы стать инструментом для снижения цены квартиры при проектном финансировании, но для этого необходимо четко обозначить права Дольщика, Застройщика и Банка при работе с этим механизмом. В текущей редакции закона, за клиентом остается право при задержке строительства расторгнуть договор долевого участия, при этом отношения Застройщика и Банка продолжаются, в таком виде цена за риск не может быть существенно снижена.
На сегодняшний день в Банке ведется постоянная работа по изучению нового закона и созданию продукта который смог бы стать интересен всем участникам процесса: Клиент, Застройщик, Банк.  «Работа совсем не простая» — пояснила Екатерина Синельникова.
При этом эксперт призвал «не пугать людей через СМИ». В рабочем порядке совместно эксперты банковского сообщества и застройщики адаптируют новые правила закона к рынку.
«Мы на регулярной основе встречаемся с застройщиками для обсуждения новых продуктов. Обсуждаем схемы, процессы. Стоит заметить, что эскроу-счета сейчас не менее интересны, чем банковское сопровождение. Некоторые застройщики даже думают о том, чтобы рассмотреть переход на эскроу-счета по разрешениям на строительство, полученным от 01.07.2018, чтобы через год не заниматься переходом на новую схему работы еще раз. Взвешивают все за и против», — поделилась опытом Екатерина Синельникова.
Правовые вопросы важны, потому что без них нет ответа на вопрос экономический: сколько будет стоить банковское  проектное финансирование? 
Управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова  сообщила, что в настоящее время Абсолют Банк сфокусировался  на работе с застройщиками,  которые получили разрешение на строительство объектов до 1 июля 2018 года.
«Перечень банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, постепенно расширяется. Сейчас их уже более 50. Но некоторые участники еще изучают законодательные изменения, разбираются, как работать в новых реалиях. Думаю, когда ситуация прояснится, участников будет больше.», — сказала Мария Батталова.
«Что касается банковского сопровождения, то  сейчас оно есть у многих банков, в том числе, и в Абсолют Банке,  среди корпоративных клиентов оно становится все более популярно. И хочу отметить важный момент – компетентный банковский сотрудник, который обслуживает девелоперов, должен сегодня  помимо прочего хорошо разбираться и в строительном рынке: начиная от ценообразования на квартиры и заканчивая взаимодействием застройщика с контрагентами, и особенностями  ведения документооборота. К сожалению, сейчас  далеко не все банки, предоставляющие данную услугу, могут обеспечить необходимое качество обслуживания», — сказала она. 
Город растет. 
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева привела такие цифры: в 1 полугодии 2018 года в регионе реализованы 2,2 млн кв м, это 50 тысяч сделок, прирост составляет 20% к 1 п/г 2017 года.
При этом цены выросли за первое полугодие на 3-5% за полугодие. Это значит, что процесс пошел еще до того, как новая редакция 214-ФЗ вступила в силу. Безусловно, факторов несколько: снижение доходности депозитов (из-за падения ключевой ставки Банка России). Кроме того, люди слышали, что нововведения поднимут себестоимость и те, кто собирался улучшить жилищные условия решили не ждать роста цен. 
При этом, как констатировала Ольга Трошева: «Нет навеса перепроизводства. Может быть, затоваривание наблюдается в отдельных локациях. Для покупателя в этом есть и плюс -  конкуренция между застройщиками дает возможность выбора».
То, что за полугодие выдано 166 первичных разрешений на строительство жилья  (+2,5 раза от объема в кв.м  относительно прошлого года) не предвестник перепроизводства, а результат тактики - «получи разрешение впрок, чтоб строить по старым правилам».
Так же еще одна тенденция — снижение у покупателей популярности пригородов, точнее тех из них, что входят в состав Ленобласти.  Сейчас на эти территории приходятся около 30% предложения.
Среди популярных локаций — Всеволожский район области (Мурино, Бугры), а так же петербургские Каменка, Средняя Рогатка, Ново-Сергиево.
Бюджет сделок по статистике «Петербургской недвижимости»: студия — 2,5 млн рублей (СПб); 1,8-1,9 млн рублей (пригород ЛО); 1 к кв - 3,8 и 2,7 млн рублей соответственно; 2 к кв — 5,8 и 4,0 млн рублей; 3 к кв — 8 и 5,3 млн рублей.
Ситуация непростая, согласна начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. 
«В Петербурге у застройщика есть хотя бы выбор банка-партнера. Список уполномоченных  банков пока включает 58 позиций, допустим, в ближайшее время его увеличат до 70 банков, но все равно региональные банки могут быть обескровлены, они потеряют крупных надежных клиентов», предупредила она.
И еще один возможный негатив. Компания-застройщик в строительных холдингах будет превращаться в оболочку,  которую будут беречь.  Понятно, что власть не хочет социальной напряженности, но любая «блоха» в проведении операций может дать повод блокировать ее работу.
Нам предстоит выстраивать взаимоотношения в треугольниках, заметила территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»  Татьяна  Хоботова: «Будут расчеты, когда проектное финансирование в одном банке, а покупатель будет получать ипотеку в другом,  но есть уверенность, что финансовая система справится».